20年后 谁来为你的房产接盘？
作者：芮萌来源：中欧国际工商学院（ID：CEIBS6688）
20年后 谁来为你的房产接盘？
不论你是正值壮年、事业有成的中产阶层，还是二十出头、初出茅庐的年轻人，面对这个唯一不变的就是“变化”的年代，每个人都要为自己的未来早做打算。
你知道股票和债券价格受人口结构影响的规律吗？想了解未来20年，房价怎么走吗？当人均期望寿命增加到95岁或100岁的时候，有没有足够的财富来支撑你过一个幸福美满的晚年？如何恰当规划和管理自己的财富，打破“富不过三代”的魔咒？一起来听听中欧金融与会计学教授芮萌的精彩观点。
有一次，在和夫人吃饭的时候聊到了退休的话题。当计划中的65岁来临，想把房子或者股票卖掉以安享晚年时，是否有人愿意接盘房子和股票？这促使我第一次认真思考人口结构和资产配置的话题。
我们一般将资产分成两类，一类叫做动产，一类叫做不动产。动产又可以分成三个大类：第一类是权益类的，比如股票或者公募基金等。第二大类是固定收益类的，比如银行存款、货币基金、银行理财等。最后一类我们统称为另类投资，比如说贵金属、私募基金、期权等。
经济学认为，人口结构中的年龄结构、中产和富裕人士所占比例等都会影响到我们的消费习惯、对金融产品的需求，进一步也会影响到一个国家的经济。
三十而立，六十耳顺
人口结构如何影响资产的价格和配置？
经济学有一个古典的理论指出，国家的经济增长取决于四个要素：资本，自然资源，生产效率和劳动力（人口）。
经济学家发现，人们通常在成家立业30岁以后开始考虑投资增值，65岁以后开始计划退休，因此介于这两个年龄段之间的就是净投资金融资产的人群。
有数据表明，一个国家居民的年龄结构与GDP增长率是正相关的，当一个国家没有任何人口的增长，它正常的经济增长率是2.5%，当人口劳动力的比例每增长1%的时候，人均GDP就会增加0.67%。
人口结构会影响到经济，自然也会影响到资产的价格和资产的需求和估值。经济学家发现，股票的收益率和人口数量有正相关的关系，如果这个国家没有任何的人口增长，股票的年化收益率应该维持在2.5%。人口每增加1%，股票的收益率会增加1.4%。
通常用市盈率来衡量一个股市的价值，我们会发现人口结构跟市盈率存在正相关。
美国联储旧金山分行的报告中，可以看到随着40到49岁股票投资主力军的人口比重增加，对股票的需求增加，美国股市的估值就在上升，反之在下降。学者也发现，债券的收益率跟人口结构也有正相关的关系。
此外，人口结构还将影响到人对风险的偏好程度。人的本性是厌恶风险的，随着年龄的增大，他对风险偏好的程度在减弱。一个人在30—40岁阶段是承受风险的顶峰，他会把他的大部分资产配置成高风险的权益类等等，但是当他慢慢步入老龄的时候，他的风险偏好在下降，他的资产组合会从高风险重新调整到低风险。
中产或者富裕人士
所占的比重影响资源配置
除了年龄外，另外一个重要因素是我们人口结构中中产和富裕人士所占的比重，因为这些人是中国消费的主力军。
去年波士顿咨询公司的一项调研中将家庭月收入在12000到24000元界定为中产阶层，24000元以上称之为富裕人群。据悉，去年这两组人群对消费的贡献超过50%。
随着中国的人口结构不断调整，中产的比例不断增加。这些人群有什么特征呢？第一，学历比较高。第二，他们不再强调价廉物美而强调品牌，对品牌有非常高的忠实度。第三，他们不崇洋媚外，越来越多的新生代更关心国内的品牌。
所以从产业发展及产业投资角度，我们要了解新的消费主力军的偏好从而调整投资组合，迎合中国这些不断崛起的中产和富裕人士消费的习惯。随着第三产业占整个GDP的比重上升，中国将会步入到服务型社会，一些如游学、教育、医疗、卫生、娱乐等服务类产业未来都具有很大的增长潜力。
此外，随着人口结构的调整，人口的老龄化的提升，有一些与老人相关的新兴行业也因此会有很大的发展前景。比如说养老的住房，养老的保险、医疗、教育、娱乐、卫生等等，这些都是未来的新兴的行业。
未来20年
中国房价是否还会涨涨涨？
对一个普通的中国家庭来讲，大多数的财富都投资在了不动产即房地产。人口结构到底怎样来影响房地产投资的回报呢？首先我们来看一下谁有能力来购买房地产。
对一个成人来讲，他的第一次置业的时间基本在成家立业时的30岁。30岁到40岁之间，家庭规模可能增加了，有了一到两个孩子，原来第一次置业的房子已经不够大了，需要改善住房，所以我们发现在42岁的时候，又出现了第二次置业的高潮。但是到了65岁，当孩子已经大学毕业，已经离开这个家的时候，就不需要住原来那么大的房子了。很多人会把原来大的卖了，换一个小的。所以在一个国家，它的人口结构当中30岁到40岁的人群比例越高的时候，它对房地产的需求越大。
以美国为例，这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系，随着30岁到44岁的人口比例的上升，它的房地产指数的价格在上升，反之在下降。
在我们过去十年当中，恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年，所以在过去十年中，一线城市房地产的价格翻了10倍，背后有它经济学的原因。
当下，中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种，一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此，过去五年当中，大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。
第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上，当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象，中国已经从70年代的42%下滑到了今天的16%，已经落入了联合国认为严重少子化的现象。
当人口红利消失的时候，对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少？如果我们把父母的房子都加在里面，中国房屋的拥有率是在90%以上，而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积：全世界人均居住面积是20平方米，按照官方的数据，中国去年的人均居住面积已达33平方米。
所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来，或许在2020年或者是2030年，当我们这一辈人要退休的时候，要卖掉房子的时候，这个时候就会出现房子的富余，那时候的价格一定会往下走。中国会出现房地产的多余。
70岁退休
拿什么支撑一个幸福晚年？
同样，随着人口红利的消失，人口结构老龄化现象的日益严峻，我们不久的将来将面临一个残酷的事实就是不得不推迟退休的年龄。
以美国为例，这张图说明的是美国30岁到44岁占人口的比重与房价指数的关系，随着30岁到44岁的人口比例的上升，它的房地产指数的价格在上升，反之在下降。
在我们过去十年当中，恰恰是中国30岁到40岁的人口比重不断增加的十年，所以在过去十年中，一线城市房地产的价格翻了10倍，背后有它经济学的原因。
当下，中国的人口红利在慢慢消失。人口红利衡量的指标有两种，一种是人口中18岁到64岁之间的劳动力的比例从2010年开始下降。因此，过去五年当中，大家都会明显地感觉到中国的劳动力成本越来越贵。
第二个来衡量人口红利的消失的依据是中国1-15岁青少年的比例。在国际上，当1岁到15岁占总人口的比重介于15%到18%时称为严重少子化的现象，中国已经从70年代的42%下滑到了今天的16%，已经落入了联合国认为严重少子化的现象。
当人口红利消失的时候，对不动产的需求自然会下降。中国普通家庭拥有房子的比例是多少？如果我们把父母的房子都加在里面，中国房屋的拥有率是在90%以上，而全世界平均比例为50%—60%。另一个指标就是看人均居住面积：全世界人均居住面积是20平方米，按照官方的数据，中国去年的人均居住面积已达33平方米。
所以房屋的拥有率和居住面积这两个指标都说明在不久的将来，或许在2020年或者是2030年，当我们这一辈人要退休的时候，要卖掉房子的时候，这个时候就会出现房子的富余，那时候的价格一定会往下走。中国会出现房地产的多余。
70岁退休
拿什么支撑一个幸福晚年？
同样，随着人口红利的消失，人口结构老龄化现象的日益严峻，我们不久的将来将面临一个残酷的事实就是不得不推迟退休的年龄。
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